2017年網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)12月13日-14日在北京舉行，在今日舉行的“杠桿下的樓市”論壇上，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)李鐵表示，不要看大中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展，也不要過(guò)度地樂(lè)觀，一個(gè)最大的問(wèn)題，比如說(shuō)房?jī)r(jià)高的地方，房地產(chǎn)發(fā)展還有無(wú)數(shù)的機(jī)會(huì)。

    以下為文字實(shí)錄：

    李鐵：去年冬天到今年夏天都來(lái)了，都講的房地產(chǎn)主題，在座這幾位大咖在房地產(chǎn)研究上非常有功底，我來(lái)就是拋磚引玉，把我的觀點(diǎn)和想法提出來(lái)供大家批判。

    給我的題目是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，剛才主持人也講過(guò)了，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，無(wú)限地漲上去會(huì)出問(wèn)題，從我們研究看，也沒(méi)有必要擔(dān)憂，中國(guó)的情況和國(guó)際上有很大的差別。

    是不是中國(guó)真出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫了，泡沫和國(guó)外有什么區(qū)別，中國(guó)還有中國(guó)獨(dú)特的特點(diǎn)。

    我把中國(guó)和國(guó)外的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平進(jìn)行了一次比較。大家認(rèn)為的泡沫，是城鎮(zhèn)化率為56%的時(shí)候，日本是在77%，美國(guó)是81%，韓國(guó)是80%，基本上城鎮(zhèn)化過(guò)程已經(jīng)結(jié)束了。

    第二，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，我們現(xiàn)在是6.9%，日本是4.5%，美國(guó)是2.2%，韓國(guó)也是4.5%。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展到一定階段，開(kāi)始放緩的時(shí)候，我們和這些國(guó)家也有比較大的差異，我們?nèi)匀惶幱诟咚僭鲩L(zhǎng)期。

    第三，我們把貨幣的供給量也做了一個(gè)比較，是同期比較，并不是他現(xiàn)在和他現(xiàn)在，是和它城鎮(zhèn)化相對(duì)應(yīng)的泡沫時(shí)期進(jìn)行比較，我們現(xiàn)在的貨幣發(fā)行M2是151萬(wàn)億，日本當(dāng)時(shí)日元是194萬(wàn)億，到1177萬(wàn)億元，相當(dāng)于人民幣的12.3-74.8萬(wàn)億。但是我們做比較的時(shí)候，還要看其他幾個(gè)相關(guān)關(guān)系。日本的人口是一個(gè)多億，我們是13.7億人口，如果把這個(gè)12.3-74.8萬(wàn)億乘以10，我們的人口是日本人口的10倍，日本的貨幣發(fā)行恐怕到了700萬(wàn)億，或者是120萬(wàn)億這個(gè)區(qū)間，他的問(wèn)題要比我們嚴(yán)重得多。美國(guó)是3.5億人口，但是他的泡沫時(shí)期貨幣發(fā)行是65-86萬(wàn)億元，如果乘以10，是650-860，韓國(guó)也是如此，韓國(guó)是5000萬(wàn)人，我們是他的27倍，乘以27倍，韓國(guó)的貨幣發(fā)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)。我們把這個(gè)分析做出來(lái)以后可以看到，從金融、泡沫、城鎮(zhèn)化的角度，是不是中國(guó)真的出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫呢？這個(gè)問(wèn)題還值得存疑。但是我們確實(shí)在三四線城市存在賣不出去的狀況，這是中國(guó)的體制特點(diǎn)，不等于中國(guó)到了房地產(chǎn)走不下去的時(shí)間段。

    第二，城鎮(zhèn)化的潛力還沒(méi)有完全釋放。提出城鎮(zhèn)化這個(gè)政策的時(shí)候，也曾經(jīng)提出過(guò)，如果幾億農(nóng)民進(jìn)城，我們城鎮(zhèn)化率每增長(zhǎng)幾個(gè)百分點(diǎn)，每年兩千萬(wàn)人口進(jìn)城，如果可以在城里購(gòu)買住房的話，會(huì)帶來(lái)大量的房地產(chǎn)需求。實(shí)際上我們到2020年，城鎮(zhèn)人口按現(xiàn)在的增長(zhǎng)速度是8.4億，到2030年是9億多，我們也考慮到城鎮(zhèn)化放緩，存量是2.7億。五個(gè)多億的人口，如果進(jìn)城需不需要住房？何況現(xiàn)在買房沒(méi)有多少農(nóng)民，絕大部分是城鎮(zhèn)人口，他們是住房改善型需求，投資型需求。預(yù)期的戶改、土改也沒(méi)有進(jìn)行，真正進(jìn)城的農(nóng)民沒(méi)有徹底進(jìn)來(lái)，房地產(chǎn)的潛力，所謂城鎮(zhèn)化的潛力還沒(méi)有得到釋放，這個(gè)也是一個(gè)非常清楚的事實(shí)。

    我們?cè)诳词遣皇窍翊蠹艺f(shuō)的，房地產(chǎn)價(jià)格漲的不得了了，大家已經(jīng)承受不了了。我們知道房?jī)r(jià)是在部分城市上漲，我們也做了一個(gè)分析，這個(gè)可能對(duì)于房地產(chǎn)專家來(lái)講都是很常規(guī)的數(shù)字了，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)5%的城市一共有這么多，真正房?jī)r(jià)上漲的僅僅是一個(gè)零頭。真正的房?jī)r(jià)上漲是北京、上海，平均在七八萬(wàn)，還有就是廣州、深圳，深圳的房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廣州，這是部分的一線城市上漲，并不是所有的一線城市都在上漲。

    當(dāng)然也存在部分二線城市，但是絕大部分三四線城市，房地產(chǎn)積壓現(xiàn)象非常嚴(yán)峻。我講了三次關(guān)于房子的問(wèn)題，不同的場(chǎng)合，不同的媒體采訪的時(shí)候也都談過(guò)房子的問(wèn)題，為什么大家從來(lái)不關(guān)注三四線城市房地產(chǎn)嚴(yán)重積壓的問(wèn)題呢？房地產(chǎn)庫(kù)存面積消化需要8.2年，太原需要14.6年，呼和浩特20年，沈陽(yáng)10.9年，長(zhǎng)春11.5年，重慶2.9年，大連12.8年。這些城市也不小，都是省會(huì)城市，為什么我們對(duì)這些城市的房子賣不出去問(wèn)題視而不見(jiàn)，還在談房?jī)r(jià)上漲呢？我想這就是我們判斷的誤區(qū)，畢竟我們所有的媒體都在北、上、廣、深，特別是北京的媒體在全國(guó)的影響力最大，房子事關(guān)媒體人民的利益，他的關(guān)注度會(huì)影響到我們對(duì)于整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)的認(rèn)識(shí)，這一點(diǎn)是值得注意的，并不是我們想象的那樣，房子上漲是局部地區(qū)的現(xiàn)象，不是全國(guó)的現(xiàn)象。

    我們也做了一個(gè)調(diào)查，什么樣地方的房?jī)r(jià)上漲？最近接受記者采訪的時(shí)候都說(shuō)過(guò)，我們選了幾個(gè)，常住人口，你是輻射全國(guó)的還是輻射地區(qū)的，北上廣深，特別是北上深一定是輻射全國(guó)的，全國(guó)的人民去那里就業(yè)、投資。第二是外來(lái)人口比重，外來(lái)人口比重越大的地方，人口流入最多的地方，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)比較明顯。我們看深圳外來(lái)人口占接近70%，上海是40%，北京也將近40%，外來(lái)人口占的比重很大。中西部地區(qū)，人口流出，房子上漲的速度肯定不快，甚至很可能賣不出去房子。第三，人均收入水平的支撐，我們選的是人均收入水平是本市的，實(shí)際上買這些房子的人是依賴于全國(guó)的高收入人口，10%，你問(wèn)他要買房子首先在哪兒買，哪兒最具有投資價(jià)格，肯定是北上廣，深圳有點(diǎn)特殊，深圳是就業(yè)人口最多。商品房平均銷售價(jià)格，這個(gè)支撐著商品房的價(jià)格，有點(diǎn)特殊。

    為什么一些二線城市房?jī)r(jià)上漲趕不上北京呢，因?yàn)檩椛涞娜丝谏佟Ｓ幸惶煊浾邌?wèn)我，你怎么來(lái)評(píng)價(jià)重慶，重慶是不是轉(zhuǎn)軌很成功，因?yàn)橹貞c整個(gè)城市發(fā)展模式是不是摒棄了房地產(chǎn)發(fā)展的導(dǎo)向，而且走了一條獨(dú)特的發(fā)展路線？我告訴他不存在這個(gè)問(wèn)題，重慶他輻射的區(qū)域，重慶管轄區(qū)是3600萬(wàn)人口，3600萬(wàn)人口，而且絕大部分農(nóng)村地區(qū)，周邊的城市地區(qū)在全國(guó)收入水平是偏低的，是西部地區(qū)，萬(wàn)縣等其他的城市等，怎么能支撐城市的高房?jī)r(jià)呢？只有3600萬(wàn)人口。省會(huì)城市輻射全省的人口，外來(lái)人口比重和收入水平等等也支撐了房?jī)r(jià)，所以他的房?jī)r(jià)明顯要比北上廣低很多，取決于輻射的人口能力。地級(jí)市輻射的人口和地區(qū)人口總體收入水平也決定你的房?jī)r(jià)上漲幅度。

    還有一些省份是多中心的，多中心的省份他的房?jī)r(jià)發(fā)展是不均衡的，但是有的發(fā)展快一點(diǎn)，在不同的時(shí)期發(fā)展快一點(diǎn)，不同時(shí)期發(fā)展的慢一點(diǎn)，但是這些都是局部現(xiàn)象。我講到了重慶。

    我們看房?jī)r(jià)一定要記住兩類情況，一類情況是超大城市，千萬(wàn)人口以上的城市，特別是面向全國(guó)的城市，房?jī)r(jià)上漲的幅度很快，為什么天津的房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)不如北京呢？天津不是輻射全國(guó)的城市，而北京是。第二點(diǎn)，大部分二三線城市，三四線城市，房子是賣不出去的，這是普遍的現(xiàn)象。我們國(guó)家在政策出臺(tái)的時(shí)候，基本思路是要解決房地產(chǎn)庫(kù)存，要消化庫(kù)存，要摒棄過(guò)去以房地產(chǎn)發(fā)展為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式，這是政策的重點(diǎn)，可是我們媒體經(jīng)常把房?jī)r(jià)上漲當(dāng)成重點(diǎn)了。什么原因呢？房?jī)r(jià)上漲有它的特殊性，它的等級(jí)化管理體制決定了公共服務(wù)水平、優(yōu)質(zhì)資源集中在這些最好的城市，無(wú)論是省會(huì)城市還是特殊的直轄市。為什么北京房?jī)r(jià)上漲？輻射全國(guó)，優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)條件最高，而且高很多，我經(jīng)常講，我們的房?jī)r(jià)低于香港，北京、上海很可能是面向華人世界的，盡管有霧霾，但是改變不了優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的水平，房?jī)r(jià)上漲還有很大的空間，而不是到此為止，經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次調(diào)控，也沒(méi)有抵擋住北京的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，就是因?yàn)檫@種稀缺性導(dǎo)致了城市的土地、地產(chǎn)、資源的價(jià)格處于上升趨勢(shì)。

    還有一個(gè)，貨幣發(fā)行與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同步，也是導(dǎo)致現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的原因之一，但是這不是根本原因，剛才我講過(guò)了。因?yàn)槲覀兏毡尽㈨n國(guó)、美國(guó)相比較，我們發(fā)行并不超出他們很多城鎮(zhèn)化同期水平的時(shí)候，但是我們知道，由于我們的制度不完善，投資渠道非常狹窄，投資渠道狹窄很重要的原因，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到嚴(yán)重的遏制，同時(shí)不投資房產(chǎn)和地產(chǎn)沒(méi)得可投，貨幣發(fā)行以后，資產(chǎn)必須貶值，要選擇一個(gè)投資導(dǎo)向，選擇住房是非常重要的判斷，貨幣超發(fā)，大家有購(gòu)買的欲望，帶來(lái)了華山一條路，只能向房子里面投。20年股市的變化和房地產(chǎn)的變化，房地產(chǎn)是一個(gè)曲線，盡管有波動(dòng)，但是是長(zhǎng)時(shí)期的曲線，但是股市是急劇的，最近一兩年，兩三年，然后就跌了，股市和房地產(chǎn)都是投資渠道，但是穩(wěn)定性方面，房地產(chǎn)強(qiáng)很多。

    第三，政府利益，很多記者不研究政府利益，三四線城市為什么形成泡沫，我們得了解政府，政府的利益動(dòng)機(jī)。我們?cè)?jīng)總結(jié)過(guò)，城市政府的收入來(lái)源是什么，只有兩個(gè)，一個(gè)是稅收，賈康經(jīng)常研究，我們?cè)趺唇鉀Q地方財(cái)政稅收問(wèn)題，但是稅收是干嘛的呢？是保吃飯的，就是保地方的政府運(yùn)轉(zhuǎn)的，龐大的行政官僚機(jī)構(gòu)的支出，所以我們叫吃飯財(cái)政。解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由于我們的金融杠桿不健全，整個(gè)城市的投資管理體制，國(guó)有化的現(xiàn)象比較重，所以我們的效率不是很好，金融杠桿沒(méi)有進(jìn)來(lái)，絕大部分政府，甚至相當(dāng)于100%的政府都把土地出讓作為唯一的來(lái)源。土地出讓是政府的預(yù)算外資金來(lái)源，也是政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)行投資的重要來(lái)源，正因?yàn)槿绱?，土地出讓決定政府必須把房地產(chǎn)發(fā)展作為非常重要的資金來(lái)源和政府運(yùn)轉(zhuǎn)的資金保障。每一屆地方政府他在進(jìn)行重要決策的時(shí)候，他要把整個(gè)城市的開(kāi)發(fā)作為非常重要的目標(biāo)。

    第二個(gè)特點(diǎn)，如果我們的房子是商品，僅僅是企業(yè)推動(dòng)，他是一個(gè)結(jié)果，如果企業(yè)和政府雙重推動(dòng)，那這種力量就過(guò)于龐大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出企業(yè)單向推動(dòng)的作用，所以這種杠桿的趨勢(shì)是不可遏制的。

    第三個(gè)特點(diǎn)，我們的政府官員和國(guó)外的政府官員不一樣，我們的任期比較短。這種不斷的官員的輪換，不斷的不斷的新區(qū)的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致嚴(yán)重的過(guò)剩，因?yàn)樗吘谷Q于地方能夠購(gòu)買房子的人到底有多少，輻射面積有多少，所以在絕大部分三四線城市，甚至縣城都出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓，因?yàn)榫湍敲炊嗳丝凇?/span>

    這種發(fā)展，招商引資，包括官員的頻繁調(diào)動(dòng)，升遷政績(jī)需求，都是推動(dòng)三四線城市泡沫非常重要的原因，當(dāng)然也和城市發(fā)展模式有關(guān)，所謂城市發(fā)展模式，招商引資、低價(jià)出讓土地，賣地，賣房地產(chǎn)用地，高價(jià)獲得土地出讓金補(bǔ)償，一任官員這么干，下一任官員這么干，25年我們賣了多少地，形成了多少財(cái)政收益，花出去多少，新任的領(lǐng)導(dǎo)還得繼續(xù)賣地，但是現(xiàn)在每地可賣了，賣不出去，所以到2015年，我們?nèi)木€城市，絕大部分二線城市無(wú)地可賣，所謂的泡沫就形成了。

    另一方面，我們對(duì)房子的關(guān)注還有一個(gè)剛才我講過(guò)的，媒體的作用，對(duì)政策產(chǎn)生一些誘導(dǎo)，過(guò)度關(guān)注房?jī)r(jià)上漲，還有房地產(chǎn)商的炒作綁架了輿論，在未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)形勢(shì)的預(yù)估上，我更多的希望媒體來(lái)關(guān)注房屋賣不出去到底是什么問(wèn)題，房屋賣不出去，房?jī)r(jià)上漲以后，是不是可以有空間緩解房?jī)r(jià)上漲的因素，一會(huì)兒我會(huì)講，不是房?jī)r(jià)上漲了就沒(méi)有可能來(lái)解決中低收入人口買房的問(wèn)題，因?yàn)榭臻g是可以調(diào)整的。

    上次有一個(gè)專家講，是不是政府可以壓低房?jī)r(jià)，壓低房?jī)r(jià)以后，中低收入人口就可以買到住房，壓低房?jī)r(jià)怎么可能呢？把北京核心區(qū)的房子，本來(lái)買十萬(wàn)、八萬(wàn)的，賣到三四萬(wàn)，兩三萬(wàn)，誰(shuí)買誰(shuí)發(fā)財(cái)了，用行政手段讓你發(fā)了財(cái)，等于是欺詐中低收入群體。這種信息不對(duì)稱導(dǎo)致的政策出臺(tái)可能會(huì)出現(xiàn)很多誤區(qū)。

    研究房地產(chǎn)的對(duì)策，要針對(duì)不同的地區(qū)，不同的房子的上漲，或者是賣不出去的形勢(shì)來(lái)制定的相應(yīng)的政策。比如說(shuō)北京怎么解決房子問(wèn)題，上海怎么解決房子問(wèn)題，深圳怎么解決房子問(wèn)題，是否有一些規(guī)律？前幾天我注意到了，很多媒體都進(jìn)行了報(bào)道，深圳華為遷出，是不是由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了企業(yè)遷出，對(duì)深圳到底是好事還是壞事？其實(shí)是好事，我們研究城市發(fā)展規(guī)律的時(shí)候，在工業(yè)化的成長(zhǎng)期的中期階段，城市是以工業(yè)為主導(dǎo)的。到了工業(yè)化中期以后，城市要退二進(jìn)三，三產(chǎn)進(jìn)入，二產(chǎn)退出，因?yàn)槎a(chǎn)要求廉價(jià)的土地成本、環(huán)境成本和管理成本。三產(chǎn)進(jìn)入意味著深圳的一些工業(yè)企業(yè)自動(dòng)跟市場(chǎng)規(guī)律，根據(jù)地價(jià)和城市成本向外遷出，未來(lái)服務(wù)業(yè)會(huì)進(jìn)去填補(bǔ)企業(yè)的空白，這是正常的現(xiàn)象，不是什么危機(jī)，對(duì)企業(yè)是一件好事，在空間上來(lái)調(diào)整我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，調(diào)整工廠的布局，企業(yè)的布局。對(duì)于北京、上海來(lái)講也是如此，我們有沒(méi)有空間呢？有空間，空間在哪里呢？在我們城市的周邊，這邊房?jī)r(jià)上漲到十萬(wàn)、八萬(wàn)，我們還在控制著土地供給。我們周邊的中小城市的發(fā)展還受到嚴(yán)重的限制，北京“北三縣”，環(huán)北京地區(qū)還不能搞房地產(chǎn)，你這是要和北京競(jìng)爭(zhēng)資源，北京人到哪兒去買房子，中低收入人口北京不讓買，買不起，北京的轄區(qū)內(nèi)不給你提供空間，我到河北去買房子，還不讓河北建，影響了北京的整個(gè)市場(chǎng)，那我去哪兒買，我只能說(shuō)房?jī)r(jià)太高了，你得調(diào)整房?jī)r(jià)。實(shí)際上，我們根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，是有路可走的。

    我舉一個(gè)例子，五環(huán)以內(nèi)，北京的房?jī)r(jià)平均七八萬(wàn)，但是這是667平方公里有1050萬(wàn)人口，加上流動(dòng)人口大概不到1500萬(wàn)。到六環(huán)以內(nèi)2200平方公里，2267平方公里，人口是1500萬(wàn)，我們的土地就比較粗放了，可以看到很多空間沒(méi)有利用起來(lái)，很多人要學(xué)東京的模式，東京是623平方公里，23區(qū)，人口890萬(wàn)，可是東京到了2700公里，人口已經(jīng)達(dá)到了2500萬(wàn)，到了1.3萬(wàn)平方公里，他的人口已經(jīng)達(dá)到了3600萬(wàn)，在東京的轄區(qū)內(nèi)有無(wú)數(shù)中小城市存在?？墒俏覀兛纯幢本┑慕紖^(qū)，基本上控制所有的小城鎮(zhèn)，小城市發(fā)展，不允許每個(gè)房地產(chǎn)公司，或者是開(kāi)發(fā)中低收入人口的住宅，我們到哪兒去買房。空間上可以去調(diào)節(jié)，可以解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，我們不用，反而采取了控制人口的政策。就是你可以來(lái)就業(yè)，但是你不可以在這兒享受公共服務(wù)，不可以買房，你必須在北京貢獻(xiàn)所有的青春，但是享受不到同等的公共服務(wù)。我們看房?jī)r(jià)上漲，有辦法可以緩解，交通基礎(chǔ)設(shè)施配制也可以解決，城郊鐵路，北京才87公里，上海才52公里，東京所有的特大城市郊區(qū)，平均是兩千多公里，城際鐵路修到哪兒，房子就建到哪兒，小鎮(zhèn)就建在哪兒，北三縣為什么上漲，因?yàn)槌请H鐵路通到那里了，房?jī)r(jià)上漲到兩萬(wàn)多，還有固安、永清等等等等很多城市。在北京市內(nèi)還有16800平方公里，和東京的1.3萬(wàn)平方公里，我們還有很大的差距，能不能解決這個(gè)問(wèn)題，我想還有很多問(wèn)題，關(guān)鍵在于我們的城市管理政策。城市管理的政策不是根據(jù)城市發(fā)展的需求，而是希望城市的公共服務(wù)成本向外分擔(dān)，去滿足更多的人口，這就是戶籍管理體制改革最大的問(wèn)題。

    戶籍管理體制改革，特大城市控制人口，主要問(wèn)題出在主城區(qū)，而不是轄區(qū)，但是公共服務(wù)是按轄區(qū)進(jìn)行提供的，我們導(dǎo)致了一片呼聲，房?jī)r(jià)很高，其實(shí)有解決辦法。

    這里提到了，尊重市場(chǎng)調(diào)整下，大范圍選擇住房供給，而不是控制，要改善交通設(shè)施配制條件，規(guī)劃轄區(qū)內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)，使一些總部級(jí)大學(xué)校區(qū)向這些地方搬遷，公共服務(wù)的均等化，來(lái)解決房?jī)r(jià)上漲呼聲過(guò)高的問(wèn)題。特別講一條，主城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲是不可阻擋的趨勢(shì)，遠(yuǎn)離天花板，只有以其他方式來(lái)解決，才能解決我們的住房供給問(wèn)題，這是一類問(wèn)題的兩個(gè)方面。

    二是加快轉(zhuǎn)型，對(duì)于供給過(guò)剩的城市要加快轉(zhuǎn)型步伐，就要調(diào)整城市發(fā)展戰(zhàn)略，轄區(qū)那么大，都建房子了，沒(méi)人買，會(huì)形成積壓。還有就是增加城市的包容性，現(xiàn)在很多地方政府八成是建設(shè)，和房地產(chǎn)賣房子結(jié)合起來(lái)，城市的視覺(jué)效果越好，你建得好的時(shí)候，城市的包容性就差了，城市的服務(wù)業(yè)發(fā)展不起來(lái)，城市的空間過(guò)于粗放，一片生態(tài)綠地，一片大馬路廣場(chǎng)，在這里面就不允許小商小販賣東西，甚至為了視覺(jué)，提出把低端產(chǎn)業(yè)、人口清出，這都是違反城市發(fā)展規(guī)律的。增加包容性希望更多人來(lái)就業(yè)，未來(lái)才有可能購(gòu)買你的住房，但是我們絕大部分所謂二三線的城市，已經(jīng)不能容忍農(nóng)民進(jìn)城了，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，你的城鎮(zhèn)化潛力就沒(méi)有辦法發(fā)揮出來(lái)，釋放出來(lái)。

    第三，賣不出去的房子應(yīng)該限制土地供給。我特別注意到，這種等級(jí)化的管理體制，把資源全部向高等級(jí)城市集中。有一個(gè)省會(huì)城市，他沒(méi)有發(fā)展空間了，我問(wèn)他的領(lǐng)導(dǎo)，你為什么沒(méi)有發(fā)展空間還非要建立新區(qū)呢？他說(shuō)我周邊這些地級(jí)市發(fā)展很快，他不發(fā)展就沒(méi)有發(fā)展機(jī)會(huì)了。這是一個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有資源了，沒(méi)有空間了，離50公里以外搞一個(gè)新區(qū)，整個(gè)交通條件，地理位置條件都非常不好，違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律和自然規(guī)律建那么一個(gè)新區(qū)，為什么不允許那些城市去發(fā)展呢，這也是城市治理競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系在等級(jí)化導(dǎo)致了資源分配不平衡，如果你把這些機(jī)會(huì)給那些城市的話，一樣是中國(guó)的土地，也是省的行政區(qū)，但是他不這么想。高等級(jí)的城市有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，因?yàn)殛P(guān)注度在這里，他的房子在這里，他要享受最好的服務(wù)，這就需要財(cái)政來(lái)源，就是稅收和土地的出讓金，這種想法未來(lái)要改變。

    怎樣來(lái)促進(jìn)城市體制管理，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，增加人口進(jìn)入機(jī)會(huì)，制定長(zhǎng)期消化房地產(chǎn)的供給政策，我們還有很多路需要探索。

    未來(lái)我們需要促進(jìn)城市發(fā)展來(lái)解決房地產(chǎn)發(fā)展的兩類矛盾，要明確城市發(fā)展目標(biāo)。我們現(xiàn)在的城市更多的只是看的，我們提出方便的城市，什么是方便的城市？我們研究很多，老城區(qū)最方便，房子最破，我們提出低碳綠色城市，在很多人眼里是不是一片大的森林公園，就是低碳綠色了，國(guó)際上講，高效配制，資源高度配制的城市，緊湊型城市，才能使你出門可以步行，不用開(kāi)車，才能形成真正的低碳。宜居宜業(yè)的城市，我們現(xiàn)在都是大院式地產(chǎn)，房子只能住，但是為什么提出街區(qū)經(jīng)濟(jì)呢，我前幾天去了巴塞羅那，巴塞羅那老城區(qū)不到一千平方公里，每間房子的第一層，樓房的第一層全部是小店小戶，夜生活非常繁華，房子的其他功能我們沒(méi)有充分地釋放，僅僅變成居住的功能。這個(gè)在房地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)，城市發(fā)展的未來(lái)，這是需要調(diào)整的?；謴?fù)街區(qū)的發(fā)展，可能對(duì)于我們住房結(jié)構(gòu)的變化會(huì)起到促進(jìn)作用，這里還涉及到土地的問(wèn)題。

    再有一個(gè)是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，怎樣利用科技創(chuàng)新來(lái)解決城市發(fā)展，要增加城市的包容性。

    在這個(gè)基礎(chǔ)上，怎么來(lái)繼續(xù)地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)地方政府在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程當(dāng)中，如果通過(guò)賣房子來(lái)解決地方發(fā)展，最大的產(chǎn)業(yè)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。前些年去浙江調(diào)查，每年幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)的收入，為什么形成炒房團(tuán)，因?yàn)橘I房子、賣房子一瞬間獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)十幾年，幾十年的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要不要回歸一條促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路？我們提出特色小鎮(zhèn)等等等等。這是未來(lái)城市政府的政策導(dǎo)向，再有一個(gè)，如何制定具體政策，促進(jìn)就業(yè)增長(zhǎng)，我們現(xiàn)在提出視覺(jué)增長(zhǎng)的模式，提出各種綠色低碳模式，但是很少把就業(yè)增長(zhǎng)作為城市發(fā)展的具體模式，有了就業(yè)才有收入，有了收入才能買房子，這是最基本的道理。但是我們變了，GDP為導(dǎo)向，視覺(jué)為導(dǎo)向的政府工程，怎樣來(lái)制定合理的經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策，將來(lái)賈康他們會(huì)講。再有，如何促進(jìn)土地管理制度改革。    

    總的來(lái)講，關(guān)于房子有無(wú)數(shù)話要說(shuō)，在座很多大專家也有很多話要講，但是我們要在全局的角度下看待中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展。

    第二點(diǎn)，不要把房?jī)r(jià)上漲作為我們現(xiàn)在政策出現(xiàn)一個(gè)很重要的傾向，其實(shí)在全國(guó)不是這個(gè)問(wèn)題。

    第三點(diǎn)，調(diào)整城市發(fā)展模式，解決中低收入供給，解決就業(yè)導(dǎo)向的城市發(fā)展政策，這是城市發(fā)展最重要的出路。

    房地產(chǎn)不是沒(méi)有發(fā)展前景，房地產(chǎn)的發(fā)展也在未來(lái)的整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中也會(huì)得到優(yōu)化，但是，這個(gè)要和政府的政策有直接關(guān)系。

    我想，我們不要看大中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展，也不要過(guò)度地樂(lè)觀，一個(gè)最大的問(wèn)題，比如說(shuō)房?jī)r(jià)高的地方，房地產(chǎn)發(fā)展還有無(wú)數(shù)的機(jī)會(huì)，這個(gè)地方要制定什么樣的政策，房子賣不出去的地方怎樣來(lái)調(diào)整結(jié)構(gòu)，這是值得我們大家深思的問(wèn)題。

    謝謝！